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五张图揭示:为什么现在房地产商的日子如此难过

文 | 嘉号小小编2018-07-04 14:17:342521

中国房地产行业的糟糕年景越来越糟,一些开发商的债券跌至创纪录低点,引发人们对中国这个全球第二大经济体的主要支柱的新的担忧。

融资约束收紧,国家调控房地产价格的举措,以及人民币大幅贬值,都在打击这一行业,而与此同时,该行业正面临着一堵前所未有的离岸债务即将到期的高墙。

上周,有消息称,政府将采取更多措施抑制房地产投机,并限制开发商的国际债券发行。尽管中国政策制定者正试图将一些急需的金融纪律引入中国最负债的行业之一,但令人担忧的是,违约将会加剧,经济增长将受到打击。根据彭博经济的数据,在考虑直接和间接贡献的情况下,房地产约占中国国内生产总值的20%。

瑞穗证券驻香港的房地产分析师Alan Jin表示:“信贷压力肯定在加大。”“就像他们在走钢丝。”

一个主要开发商股票的指数本周下跌了9%,尽管周五有所回升。碧桂园控股有限公司和中国恒大集团的债券周四跌至创纪录低点。中国与美国的贸易战加剧了该行业的麻烦它已经波及了整个市场。

“艰难”的压力

“私人开发商将在第三季度面临有史以来最严峻的还款压力,”房地产咨询公司Tospur的研究总监张宏伟表示。“建筑商将大幅降价以换取现金收入。”

这五个图表显示了这个行业的压力是如何加剧的。

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随着政府继续推进去杠杆化行动,对开发商融资的广泛衡量——包括贷款、债券和房屋销售收入——一直在以2016年初以来最慢的速度增长,来自银行的贷款已经减少。

依赖于销售

由于其他资金来源收紧,建筑商依赖房屋销售

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根据彭博社(Bloomberg)根据统计局的数据计算,5月份,包括首付和抵押贷款在内,开发商从房屋销售中获得的资金占比升至2006年数据公布以来的最高水平。这使得企业比以往任何时候都更容易受到市场波动和地方官员的反复无常的影响,这些官员在为项目发放售前许可证时可以限制公寓价格。

“几乎每个方面的资金都在收紧,”瑞穗的金说。

债务的影子

中国10家杠杆率最高的建筑商的净债务平均为股本的三倍

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资料来源:彭博社从最新的公司文件中汇编

债务负担放大了风险。彭博社汇编的数据显示,对于杠杆率最高的上市开发商来说,净负债率高达477%。

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开发商正在为海外债券发行筹集的资金支付更高的费用,同时也面临着如何使用这些资金的额外限制。第二季度,新发行的海外债券的平均票面利率较两年前上升了209个基点。周三,国家发改委表示,债券销售收入应该用于偿还债务,而不是国内房地产项目或营运资金。

外汇风险

随着人民币不断贬值,中国建筑商的海外债务负担变得更加沉重

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由于人民币贬值,开发商以美元计价的债券也变得越来越昂贵。根据彭博社编制的数据,恒大地产和碧桂园是最有价值的,至少有44%的债务是在美元发行的。佳兆业集团超过90%的债券以美元计价。

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